Quando si decide di acquistare una casa, è fondamentale conoscere le diverse tipologie di mutuo offerte dalle banche italiane. Tra le più comuni troviamo il **mutuo fondiario** e il **mutuo ipotecario**. Anche se spesso vengono usati come sinonimi, in realtà esistono differenze giuridiche e operative che possono influenzare la scelta del finanziamento più adatto.

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## Cos’è un mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è una tipologia di prestito a medio-lungo termine (superiore ai 18 mesi) finalizzato principalmente all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili. Deve rispettare alcuni requisiti precisi, tra cui:

* Importo finanziato **non superiore all’80%** del valore dell’immobile
* Finalità legate all’abitazione o all’attività professionale
* Garanzia reale sull’immobile tramite ipoteca

Essendo regolato dall’art. 38 del Testo Unico Bancario, offre alcune **tutele in più** al cliente rispetto ad altre forme di credito, come tempi di esecuzione più lunghi in caso di insolvenza.



## Cos’è un mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è una categoria più ampia, che comprende tutti i finanziamenti garantiti da ipoteca su un bene immobile. Non ha vincoli particolari in termini di importo o finalità, quindi può essere usato anche per:

* Acquisto di immobili sopra l’80% del valore
* Liquidità personale
* Consolidamento debiti

Il mutuo ipotecario può avere condizioni meno favorevoli rispetto a quello fondiario, soprattutto in termini di tassi e costi accessori, ma offre **maggiore flessibilità** nell’utilizzo.



## Principali differenze tra mutuo fondiario e ipotecario

Ecco una tabella comparativa per chiarire meglio le differenze:

| Caratteristica           | Mutuo Fondiario                         | Mutuo Ipotecario         |
| ------------------------ | --------------------------------------- | ------------------------ |
| Finalità                 | Acquisto, costruzione, ristrutturazione | Varie (anche liquidità)  |
| Percentuale finanziabile | Max 80%                                 | Anche oltre l’80%        |
| Durata minima            | 18 mesi                                 | Nessun vincolo specifico |
| Garanzia                 | Ipoteca sull’immobile                   | Ipoteca sull’immobile    |
| Tutele legali            | Maggiori                                | Meno estese              |
| Costi e tassi            | Generalmente più bassi                  | Variabili                |



## Quando conviene uno o l’altro

* Scegli **mutuo fondiario** se stai acquistando la prima casa e non hai bisogno di finanziare più dell’80%. Avrai maggiori garanzie legali e condizioni più favorevoli.
* Opta per un **mutuo ipotecario** se hai bisogno di un importo più elevato, o se la finalità non rientra tra quelle previste dal fondiario.

Tieni presente che alcune banche, per semplificare, offrono un’unica formula standard sotto forma di mutuo ipotecario anche quando si potrebbero applicare le condizioni del fondiario. È importante quindi chiedere chiarimenti precisi prima della firma.



## Documentazione e tempi di approvazione

Entrambi i tipi di mutuo richiedono una documentazione simile:

* Documento di identità e codice fiscale
* Prova di reddito (buste paga, dichiarazione dei redditi)
* Documentazione sull’immobile (visura catastale, planimetrie, APE)
* Relazione notarile preliminare

I tempi di erogazione dipendono dalla banca, ma in media servono 30–45 giorni dalla richiesta formale alla firma del contratto.





## Confrontare è fondamentale

Le condizioni offerte per mutuo fondiario e mutuo ipotecario possono variare sensibilmente da un istituto all’altro. Alcune banche offrono prodotti fondiari più vantaggiosi, altre preferiscono i mutui ipotecari standardizzati.

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Differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario: quale scegliere?

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