Come funziona la surroga del mutuo e quando conviene farla

Negli ultimi anni, la surroga del mutuo è diventata una delle soluzioni più utilizzate dagli italiani per ottenere condizioni più favorevoli sul proprio finanziamento. Questa pratica, resa possibile dalla Legge Bersani del 2007, consente di trasferire il mutuo da una banca a un’altra senza costi aggiuntivi, modificando tasso, durata o rata mensile.

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Cos’è la surroga del mutuo

La surroga, o portabilità, è il trasferimento del mutuo da un istituto di credito a un altro che offre condizioni più vantaggiose. La nuova banca estingue il debito residuo con la vecchia e subentra nel contratto, mantenendo invariata l’ipoteca sull’immobile. Il cliente non sostiene costi notarili, spese di perizia o penali.

Questa operazione è completamente gratuita per legge e può essere effettuata sia per mutui a tasso fisso che variabile.

Quando conviene fare la surroga

La surroga conviene quando:

• I tassi di mercato sono scesi rispetto al momento in cui hai stipulato il mutuo
• Vuoi passare da tasso variabile a fisso (o viceversa)
• Desideri abbassare la rata mensile
• Vuoi ridurre la durata residua del mutuo
• Cerchi una banca con servizi più flessibili o digitali

Nel 2025, con l’andamento dei tassi in leggera discesa, molte famiglie stanno approfittando della surroga per ottenere condizioni più favorevoli.

Requisiti e limiti

Per richiedere la surroga, è necessario che:

• Il mutuo sia già attivo da almeno 6–12 mesi
• L’importo residuo non sia troppo basso (generalmente almeno 30.000 €)
• Il cliente abbia una buona reputazione creditizia
• Non ci siano ritardi nei pagamenti passati

La banca subentrante farà comunque una valutazione del profilo finanziario del cliente, come in una nuova richiesta di mutuo.

Vantaggi della surroga

• Nessun costo per il cliente (notai, perizie, penali… tutto a carico della nuova banca)
• Possibilità di rinegoziare il tasso di interesse
• Maggiore controllo sul piano di ammortamento
• Adeguamento della rata alla propria situazione attuale
• Accesso a nuovi servizi bancari più efficienti

In alcuni casi, le banche offrono bonus o spese azzerate per attrarre clienti in surroga.

Differenze con la rinegoziazione

La surroga non va confusa con la rinegoziazione del mutuo. Quest’ultima si effettua con la stessa banca presso cui è attivo il mutuo e prevede un nuovo accordo sulle condizioni. A differenza della surroga, la rinegoziazione:

• Non prevede il cambio di istituto
• Non comporta intervento notarile
• Dipende esclusivamente dalla volontà della banca attuale

Se la tua banca non è disposta a rinegoziare, la surroga diventa un’opzione efficace per cambiare le condizioni.

Come scegliere la nuova banca

Prima di avviare una surroga, è fondamentale confrontare attentamente le offerte:

• Tasso di interesse (fisso o variabile)
• Durata e importo della rata
• Spese di gestione
• Servizi digitali disponibili
• Flessibilità nella gestione del piano

Alcune banche digitali o fintech offrono processi più rapidi e trasparenti, anche con firma elettronica.

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